文：蘇越     來源： 零壹财經(jīng)

繼去年8月，央行主導下調存量房貸利息和首付下限（首套20%，二套30%），并將(jiāng)二套房貸利率下限調整爲LPR+20BP以來，上周五央行再次出手。 

5月17日，中國(guó)人民銀行連發(fā)三份房地産市場文件，繼續下調住房公積金貸款利率、商業性個人住房貸款利率以及個人住房貸款最低首付款比例。 

受此影響，房地産闆塊當日午後(hòu)直線拉升，Wind房地産指數收盤上漲7.31%，約20隻房地産股漲停。而資本市場似乎早有預期，自4月26日以來，房地産闆塊整體漲幅已超過(guò)30% 

4月30日，中央政治局會(huì)議對(duì)房地産提出新定調：“要結合房地産市場供求關系的新變化、人民群衆對(duì)優質住房的新期待，統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施。”中央各部門以及多地密集出台的一系列樓市新政，是落實“4.30政治局會(huì)議”重要部署。 

據國(guó)家統計局數據顯示，今年1—4月，全國(guó)房地産開(kāi)發(fā)投資同比下降9.8%，新建商品房銷售面(miàn)積同比下降20.2%，新建商品房銷售額同比下降28.3%。 

房地産市場的萎靡，另一個“壓力山大”的群體就是商業銀行。從剛剛公布完的A股上市銀行年報，可以看到商業銀行在涉房貸款上增速放緩甚至下降，而不良率則在上升，其中房地産對(duì)公貸款不良率最高的銀行已經(jīng)達到了9.27%。 

本文整理系統整理了A股上市的42家商業銀行對(duì)公房地産貸款以及個人住房貸款情況，可以從中體會(huì)銀行業的“房貸壓力”，一窺新政對(duì)銀行業的影響。 

其實，自去年12月底以來，銀行闆塊整體表現強勢，累計漲幅超過(guò)24%，遠優于大盤。 

一、整體情況：對(duì)公放緩，個人轉負，不良雙增 

據零壹智庫統計，截至2023年末，42家上市銀行房地産貸款總餘額爲8.34萬億元，較2022年末增長(cháng)3.69%，同比下降0.49個百分點；而個人住房貸款總餘額爲33.85萬億元（齊魯銀行、瑞豐銀行、無錫銀行、紫金銀行未披露2023年或2022年末數據，不納入統計），較上一年末降低1.42%。 

總體而言，對(duì)公房地産貸款增速繼續放緩，個人房貸餘額進(jìn)入負增長(cháng)階段，且二者不良率雙升成(chéng)爲普遍趨勢。 

從房地産貸款和個人住房貸款的占比、增減情況來看，2023年銀行對(duì)涉房貸款呈現出弱化的态勢。 

在銀行涉房貸款的對(duì)比上，從規模層面(miàn)來看主要還(hái)是由國(guó)有銀行以及股份制銀行等大行占主導，部分中小銀行如北京銀行、上海銀行、甯波銀行也擁有較多的涉房放款。 

在貸款餘額變動層面(miàn)，房地産貸款變化波動性更強，個人住房貸款整體變化較小更爲穩定。在涉房貸款占比層面(miàn)，股份制行、城商行對(duì)房地産貸款的投向(xiàng)更多，農商行相對(duì)偏少；而個人住房貸款爲大部分銀行的主要個人貸款投向(xiàng)之一，但這(zhè)一比例率近年來有所縮小。 

在貸款質量層面(miàn)，無論是房地産貸款還(hái)是個人住房貸款整體均呈現了一定程度的不良率上行，但個人住房貸款整體質量依舊優異，仍具有一定的抗風險能(néng)力。 
 

表1：42家A股上市銀行以及銀行分類 

來源：企業預警通，零壹智庫

二、對(duì)公房地産貸款：放款仍偏謹慎，不良率上升 

1、貸款規模及比例 

對(duì)公貸款主要是銀行對(duì)企業的貸款業務，房地産貸款則是對(duì)房地産業投放的信貸業務，該信貸業務抵質押物一般包括變現能(néng)力較高的土地、房産、在建工程等。42家上市銀行均披露了這(zhè)一較爲标準的數據。 

在對(duì)公房地産貸款規模上，六大國(guó)有銀行中除了郵儲銀行之外均排在前五，前五位房地産貸款餘額達到48030.79億元，合計占比達57.57%，其中中國(guó)銀行以14683.47億元列首位。 

房地産貸款超過(guò)千億規模的有18家，主要爲國(guó)有銀行和股份制銀行（華夏銀行除外），以及上海銀行、北京銀行、甯波銀行和滬農商行。 

整體來看，房地産貸款規模和銀行規模呈現出正相關，多數城商行位于百億級别，而農商行中，除滬農商行、青農商行外，房地産貸款均低于100億，但全部高于10億元規模。 
 

表2：2023年末42家上市銀行房地産貸款餘額 

來源：企業預警通，零壹智庫

從房地産貸款占對(duì)公貸款比例這(zhè)一維度來看，房地産貸款占比最高的是滬農商行，達到25.22%，是唯一一家超過(guò)20%的銀行；其次爲平安銀行占比達到17.86%。 

占比超過(guò)10%共有16家，以股份制銀行和城商行居多，而國(guó)有大行中僅有中國(guó)銀行這(zhè)一比例超過(guò)10%，工商銀行最低爲6.28%。而由于農商行的定位，其房地産貸款占比普遍較低，最低的渝農商行僅爲0.9%。 

相較于2022年，從具有高比例的銀行數量，以及整體占比情況來看，2023年銀行對(duì)房地産貸款正呈現出弱化的态勢，體現了房地産行業的收縮情況。 
 

表3：2023年末42家上市銀行房地産貸款占公司類貸款比例 

來源：企業預警通，零壹智庫

2、貸款增減情況 

在貸款餘額的增量上，有24家增長(cháng)和18家下降，從規模增減數據看，上市銀行對(duì)房地産貸款投放仍偏謹慎。 

增幅最大的爲江陰銀行，爲258%，主要由于其基數較低。國(guó)有銀行中，郵儲銀行增幅最高，爲20%。在貸款額達到百億元的銀行中，增幅最大的爲蘇州銀行的70%。 

在18家房地産貸款下降的銀行中，降幅最大的齊魯銀行，其次爲渝農商行，這(zhè)兩(liǎng)家降幅超過(guò)20%。僅1家國(guó)有銀行呈現下降趨勢，爲交通銀行的-6%。在貸款額達到百億元的銀行中，降幅最大的爲青農銀行的-14%。